Герман Греф: будут и обманутые дольщики, и безхозные проекты

По мнению главы Сбербанка, девелоперы не готовы к переходу на эскроу-счета, так как не у всех найдутся средства на строительство…

С 1 июля 2019 года все российские застройщики должны будут работать по схеме проектного финансирования. При этом потенциальные покупатели смогут купить у них жильё на этапе строительства, но их средства до его окончания будут поступать на эскроу-счета. До момента сдачи дома в эксплуатацию воспользоваться деньгами дольщиков строительная компания не сможет работу придётся финансировать из собственных либо взятых в кредит. Так власти хотят нивелировать главный риск долевого строительства, когда квартиры в недостроенном доме уже распроданы, а застройщик обанкротился, и потенциальные покупатели остались и без денег, и без квартиры.

Герман Греф уже говорил, что из-за проектного финансирования многие компании покинут рынок (публикации в РИА Новости). Будут и брошенные проекты и, соответственно, обманутые дольщики.

Критический год

Подобные заявления глава Сбербанка делает регулярно, и некоторые аналитики с его мнением согласны. Ещё в конце 2018 года банкир отметил, что 2019 год будет тяжёлым, критическим: схема проектного финансирования только заработает. Пока банки будут к ней приспосабливаться, и застройщики адаптируются (РИА Новости).

А в конце мая текущего года руководитель Сбербанка заявил, что переход на эскроу-счета спровоцирует консолидацию строительной отрасли. Он сравнивает рынок недвижимости с рулеткой и отмечает, что процесс адаптации будет проходить болезненно. Правда, попутно успокаивает, отмечая, что власти стараются максимально смягчить его.

Кризис в сфере

В марте в газете Ведомости появилась статья, где упоминалось, что строительный рынок и без реформирования переживает трудные времена. Павел Самиев, БизнесДром, говорит, что стройкомплекс последние 5 лет считается одним из самых больших проблемных должников, в отличие от других отраслей экономики. Самиев говорит, что финансовые учреждения не любят сотрудничать со строителями из-за постоянных просрочек по кредитам.

По данным Центрального банка РФ, просроченная задолженность в строительной сфере по результатам 2018 года насчитывала примерно 300 млрд руб. (с учетом долгов в валюте и драгоценных металлах). Это на 25 млрд больше, чем по итогам 2017 года. К слову, доля плохих долгов в сфере составляет почти 20%.

К апрелю, за 3 месяца до перехода на эскроу-счета, давать кредиты застройщикам по новым правилам могли всего 10 банков из одобренных 63.

Новаторство и традиции

Александр Коваленко, РСК Девелопмент, доступно пояснил, как привыкли работать строительные компании и как им придётся крутиться теперь.

Он говорит, что классическая схема, без эскроу-счетов, выглядит так:

• Строительная компания приобретает землю под застройку в счёт будущего жилья (действует бартер: девелопер покупает участок, предлагая взамен квадратные метры в будущих домах).
• Когда он получает разрешение на строительство, привлекает оптовых вкладчиков на первые договора долевого участия. Их деньги идут на финансирование начала строительно-монтажных работ, а также на выплаты по отложенным платежам (за проектирование, подключение внешних сетей и др.). Те компании, которые не смогли привлечь оптовиков, начинали работы за счёт бартерных систем.
• Когда дом уже на начальной стадии готовности (появляется фундамент или пару этажей), строительство финансируется с привлечённых денег дольщиков.
• Когда продажи растут, средства частично идут на оплату собственных нужд либо инвестируются в новые проекты.

То есть, дом возводится преимущественно за счёт бартерных схем и денег дольщиков. Как говорит Коваленко, компании вкладывают всего 35% своих средств от общей суммы. И с июля этого года такую бизнес-модель на практике реализовать не удастся.

Основной сложностью будет то, что при переходе на эскроу-счета компаниям придётся вкладывать минимум 15% денег от общего бюджета проекта.

Именно поэтому застройщикам, которые работали по классической схеме, придётся сокращать объёмы строительства. По оценкам РСК Девелопмент, чтобы сохранить нынешние объемы возведения домов и покрыть появившийся дефицит, нужно каждый год привлекать минимум 500 млрд. руб. Правда, механизмов привлечения таких денег пока нет.

Более того, говорит Коваленко, бартерные схемы будут невозможны: больше не удастся приобрести участки или рассчитаться с подрядчиками будущими квартирами. Компании будут не заинтересованы в привлечении инвесторов через продажи договоров долевого участия: деньги дольщиков все равно будут поступать на эскроу-счета, и забрать их девелоперы смогут лишь после сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, эксперты в РСК Девелопмент считают, что новые проекты будут закладываться значительно реже. В общем, объемы строительства жилой недвижимости сократятся, что спровоцирует рост дефицита и, соответственно, цен.

Илья Володько, Macon Realty Group, отмечает, что до конца 2020 г. объёмы строительства уменьшатся почти на 40% в большей части городов-миллионников.

Что говорят строительные компании

Сергей Нюхалов, ГК Гранель, считает, что большая часть девелоперов готова переходить на эскроу-счета, но компании, которые не смогут получить кредит, либо те, чьи проекты будут невостребованными, могут покинуть рынок (а таких компаний насчитывается до 30%). Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, эксперты говорят, что стоимость квадратных метров к концу 2019 г. вырастет до 7%.

Кирилл Игнахин, Level Group, полагает, что новая бизнес-модель окажется неподъёмной практически для трети строительных компаний. И всё потому, что не все финансовые учреждения готовы выдавать кредиты на такие проекты.

В то же время в столице найдутся крупные инвесторы, которым первичная недвижимость будет интересна. Найдутся и слабые игроки, которые не смогут конкурировать с крупными.

Хотя, вероятнее всего, в следующие полгода огромного влияния проектного финансирования на первичный рынок не будет, в частности, в больших городах, где отмечается интенсивное строительство. Старые проекты, работающие по классической бизнес-модели, будут костяком предложений ещё 612 месяцев, так что реформа не изменит их ценовой политики. Но постепенно на смену таким проектам придут новые, работающие по программе проектного финансирования. Полностью процесс перехода завершится через 35 лет.

Также Игнахин отмечает, что сейчас нужно думать, как помочь застройщикам, которым финансовые учреждения откажут в кредите. Прежде всего, речь идет о компаниях, занимающихся социальными проектами, тех, что строят дома в депрессивных районах, где спрос невысок. Если не помочь, в отдельных регионах может развиться дефицит первичного жилья.

Какие прогнозы

Павел Евсюков, AAG, отмечает, что за год обсуждения новой модели финансирования выдвигались различные гипотезы: диктат финансовых учреждений, рост стоимости на 1030%, уход с рынка небольших и средних застройщиков.

Разумеется, процесс перехода осложнён: пока нет критерий перевода существующих проектов на эскроу-счета, как впрочем, и ясного регламента сотрудничества с банками. К тому же строительные компании зависят от решений банков, которые могут работать с эскроу-счетами.

Как считает Евсюков, итоги реформирования будут видны через 34 года, хотя уже сегодня ясно, что перемены не будут шоком для рынка. Застройщики, которые получат выгодные кредиты, будут и дальше успешно работать. Финансовые учреждения будут улучшать регламенты работы. Большого роста цен ждать не надо. Напротив, строительным компаниям придётся взять на себя дополнительные расходы, уменьшив свою маржу.

Коваленко отмечает, что согласно данным Сбербанка, 90% девелоперов работают без привлечения проектного финансирования, а у 80% — нет кредитной истории.

Отрасль ждут большие структурные изменения.

В то же время многим строительным компаниям не удастся воспользоваться новой программой финансирования из-за их размера, уровня финансовой грамотности либо организации работы. К слову, даже крупные девелоперы почувствуют большой стресс при переходе на эскроу-счета. Прежде всего, из-за классической модели ведения строительства, которая во второй половине 2019 г. станет нереализуемой.