Недвижимость – уже не лучшая инвестиция

До недавних пор считалось, что покупка недвижимости лучший способ себя обеспечить. Квадратные метры все время в цене. К тому же в квартире можно жить либо сдавать ее в аренду и не работать. Однако сегодня ситуация изменилась…

Теперь трудиться придется, хотя бы для того, чтобы содержать свою квартиру. Судите сами: однушки в столице продаются по цене от 5 млн рублей. Ремонт обойдется еще в 700 тысяч, до 40 тыс. в год затянут коммунальные услуги. Отнимаем расходы на незначительный текущий ремонт, клининг при смене арендаторов. К слову, тех еще нужно найти, а это простой квартиры. Итого в среднем доходность с нее в лучшем случае составит 46% годовых. Окупится вложение за 14 лет.

С другой стороны в среднем ставка по депозиту в банке 67%. Вышеназванных рисков нет. Еще лучше обстоят дела на рынке акций до 10% годовых. Более того, зарабатывать на сдаче жилья в аренду непросто: стоимость однушки исчисляется в миллионах. Депозит же в банке открывают чуть ли не с любой суммы.

Еще один момент ликвидность. Обычно сделки с недвижимостью осуществляются сегодня за 34 месяца, если продавец согласен идти на уступки. Иными словами, при всем желании быстро вернуть инвестицию не получится, по сравнению с тем же депозитом.

Да и мнение, что квартиры лишь дорожают ошибочно. По результатам ЦИАН, за последние 5 лет их стоимость снизилась на 5%, а период экспозиции (как долго жилье продается) увеличился в 2 раза. Иными словами, заработок на аренде недвижимости больше не такой выгодный способ получения пассивного дохода.

Кто покупает квартиры

Нельзя обойти стороной тот факт, что на первичном рынке появляется больше интересных предложений от застройщиков, ипотечные ставки падают, а средний потенциальный покупатель молодеет. То есть востребованность съемного жилья будет постоянно снижаться.

К слову, сейчас за год по РФ заключается около 3 млн сделок с недвижимостью. Больше половины ипотечные, и цифра увеличивается. Поскольку доходы покупателей падают, в отдельных регионах доля жилья в кредит достигает 70%. В Москве жилье покупается активнее, чем в других городах страны: в месяц фиксируется 1213 тыс. сделок (Росреестр), а это практически 5,2% от доли сделок по РФ. Интересно, что сделки с первичной недвижимостью составляют до 30%.

Спрос на жилье сохраняется, и он растет благодаря востребованности ликвидных квартир в Подмосковье с оптимальной транспортной развязкой и инфраструктурой. Весной 2019 г. спрос на эти проекты увеличился на треть по сравнению с показателями весной прошлого года. В основном благодаря сотрудничеству кредитных учреждений и девелоперов, в рамках которого потенциальным покупателям предлагают пониженные ставки.

На вторичном рынке срок экспозиции в среднем уменьшился: в прошлом году он составлял 81 день, а в этом 31 день. На квартиры есть спрос.

Правда, молодые семьи при ограниченном бюджете все чаще отказываются от вторички в пользу жилья на первичном рынке в ближайшем Подмосковье. Согласно статистике Инвесттранс, основной покупатель жилья в высотках сейчас замужняя женщина с ребенком. Чаще всего квартира покупается на ипотечные средства, в том числе с задействованием материнского капитала. В большинстве случаев покупают недвижимость в возрасте 2634 лет (44%).

Когда выгодно вкладываться в недвижимость

Есть случаи, когда покупка квартиры может быть выгодной. Речь идет об:

• Ипотечных дефолтных квартирах. Скидка 20% дается, если жилье выставляется банком после неуплаты по кредиту. Но в этом случае риски высоки, впрочем, как и доходы. Да и шансы купить дешевую квартиру велики: по официальным данным, в 2018 г. долг граждан РФ по ипотеке увеличился практически на 1% ВВП.
• Квартирах с невыселенными жильцами. Как правило, есть решение суда о выселении, но люди не съезжают. У законов возможны разные трактовки, из-за которых случаются такие ситуации.

Но в любом случае решившимся брать такую недвижимость, нужно изучить все подводные камни и хорошо взвесить все за и против.